[Modelo] Ação de despejo de contrato verbal c.c cobrança de aluguéis e tutela de urgência antecedente

Com o intuito de ajudar os colegas apresento o modelo de peça comentado e sem comentários para uso e esclarecimentos.

MODELO COM COMENTÁRIOS:

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DE __/__

(espaço para procotolo)

SICRANA DA SILVA, (qualificação completa), por sua advogada infra-assinada, conforme procuração anexa (doc. 01), vem respeitosamente à presença de Vossa Excelência, propor a presente:

AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO COM TUTELA DE URGÊNCIA ANTECEDENTE C.C COBRANÇA DE ALUGUÉIS

em face de FULANO PEREIRA, (qualificação completa), residente e domiciliado na Rua __, __, Bairro __, em __/__ (o endereço deve ser o mesmo do imóvel objeto da ação), com fundamento nos art. 9ª, combinado com o art. 59, § 1º, IX da Lei 8.245/91 com as alterações introduzidas pela Lei 12.112/2009, bem como o art. 300 do CPC (você pode adicionar artigos conforme a sua necessidade), pelos fundamentos de fato e de direito abaixo aduzidos:

Nesse ponto você deve adaptar conforme a necessidade.

1. Dos fatos:

A requerente mantém, com a parte requerida, contrato de locação verbal, com prazo indeterminado, desde a data de ___.

Ocorre que desde ___, o requerido vem desonrando com o pactuado, deixando de pagar os aluguéis mensais, bem como as respectivas contas de luz e água.

O contrato foi autorizado e efetuado verbalmente por meio de seu irmão, ___ (alterar conforme o caso).

O inquilino de início se mostrou de boa-fé, dizendo que ficaria apenas 03 meses e pagou adiantado o primeiro mês.

A partir de Janeiro, o requerido relutou em pagar, pediu prazo para honrar com a obrigação e esse prazo foi concedido. Entretanto, essa atitude só serviu para instigar a inadimplência do referido.

Foi expedida a notificação extrajudicial (imprescindível para a propositura da ação, com o objetivo de informar ao Juiz a relação contratual existente. Fica evidente com a assinatura do requerido em documento público), a fim de obrigá-lo a honrar com as prestações vencidas, no entanto, até o momento, o réu não deixou o imóvel, tampouco adimpliu com os aluguéis.

Ressalta-se, ainda, que o requerido está destruindo imóvel e juntando entulho no terreno. Sendo certo que __, irmão da requerente, foi até o imóvel prestar alguns concertos e tirou fotos do estado da casa (anexo 02).

As vizinhas ___ e ___ informaram que o inquilino não possui a intenção de sair do imóvel.

Sendo a tutela de urgência antecedente a única medida possível para solucionar o conflito, antes que mais danos sejam causados à autora.

(Você pode dispensar o resumo, mas auxilia muito o Juiz, o que faz com que ele tenha um apreço em analisar seu caso, pois você se preocupou em resumir os fatos para ele)

Em resumo:

Contrato verbal firmado em: ___ ;

Início do inadimplemento: ___;

Notificação extrajudicial recebida em: ___;

Locatário: ___;

Locador: ___;

Valor mensal do aluguel: R$ ___(___);

Data do vencimento: 10ª dia de cada mês;

Pagamento das contas de água e luz de responsabilidade do locatário;

Total da dívida: R$__ (__).

Ante o inadimplemento das obrigações e tentativas frustradas de conciliação, postula-se a imediata saída do imóvel, com a cobrança dos alugueis vencidos e vincendos, bem como os demais encargos referentes às contas de água e luz.

2. Dos fundamentos:

2.1 Da tutela de Urgência Antecedente:

É sabido que a presente ação deve ser guiada pela Lei 8.245/91, Lei do Inquilinato, que determina um rito especial para sua movimentação. Em especial para o despejo do locatário em algumas situações elencadas no art. 59, em atenção para o seu inciso IX. In verbis:

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

Vê-se, portanto, o amparo legal para o pedido e concessão da liminar.

Entretanto, em que pese o parágrafo primeiro do referido artigo dispor da necessidade de caução para concessão da liminar, o STF já entendeu diferente, ou seja, pela desnecessidade da caução, dependendo de cada caso. Cite-se:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. ANTECIPAÇÃO DA TUTELA. CASO CONCRETO. MATÉRIA DE FATO. CAUÇÃO. DESNECESSIDADE. PREENCIMENTO DOS PRESSUPOSTOS PARA A CONCESSÃO DO PEDIDO E ANTECIPAÇÃO DA TUTELA. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO.

Como determinado no entendimento, há dispensa da caução, quando estiverem presentes os pressupostos para a concessão do pedido da tutela antecipada.

No entanto, é de conhecimento que o novo Código de Processo Civil trouxe mudanças referentes às tutelas antecipadas e cautelares, adaptando-as em duas, tutelas de Urgência e Evidência, art. 300 do CPC e seguintes.

A antiga tutela antecipada passou a ser a Tutela de Urgência Antecipada e, no presente caso, antecedente. Assim, deve ser regulamentada pelas novas regras processuais.

Em tela, o novo dispositivo:

Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

§ 1o Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme o caso, exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a outra parte possa vir a sofrer, podendo a caução ser dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la.

Deste modo, vê-se presentes os seguintes requisitos:

a) Probabilidade do direito: está presente no contrato de compra e venda da casa, que comprova que o referido imóvel é de propriedade da Requerente (você pode utilizar outro documento que comprova a propriedade do imóvel). Também, o contrato verbal é provado pelas declarações das testemunhas (doc. 03) acostadas nos autos e pelas contas de energia e luz não adimplidas (doc. 04).

b) Perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo: evidente nas fotos tiradas pelo irmão da requerente, bem como o informado pelas vizinhas que apresentam a real intenção do inquilino.

No que se refere à dispensa da caução, deve ser aplicada. Isto porque a requerente é pobre na literalidade da palavra tendo como meios de subsistência, diárias domésticas e venda de produtos de catálogo (Avon e Natura).

Diante de tal situação, temos que o pedido de concessão liminar encontra-se devidamente fundamentado, e a sua concessão faz-se de extrema urgência para evitar que a locadora, venha a sofrer prejuízos ainda maiores dos já suportados.

Assim, postula-se liminarmente a ordem de despejo para desocupação imediata do imóvel, pelo ato esplêndido de Justiça.

2.2 Do direito da ação:

Apesar de a ação de despejo por falta de pagamento poder ser ajuizada no dia seguinte ao da data-limite fixada para pagamento e considerando que o requerido encontra-se inadimplido desde __, como boa atitude, honrada dos princípios de boa fé, a requerente tentou por diversas vezes contornar a situação. Esperou o pagamento, se utilizou dos meios extrajudiciais para obrigá-lo a pagar e, mesmo assim, o requerido reluta ao adimplemento.

Deste modo, esgotado todos os meios de conciliação, não restou outra solução a não ser buscar a via judicial, a fim de solucionar o conflito.

Com efeito, não estando o locatário cumprindo com o pagamento dos aluguéis e dos demais acessórios do contrato, a locadora não tem mais interesse em manter referida locação, tendo em vista que tentou por diversas vezes conciliar com o locatário, dando-lhe prazo para o pagamento da dívida, e regularização da situação e, mesmo assim não se pronunciou, não dando atenção alguma a tentativa de resolução amigável da questão.

É sabido, que o art. 9º, inciso III e art. 62 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91 e suas alterações posteriores), legitimam o direito da requerida em ingressar em juízo, a fim de promover a presente Ação de Despejo, para ver cumpridos os termos estabelecidos no contrato de Locação, mesmo que de forma verbal, firmado entre as partes.

Ao inadimplir os aluguéis, o Réu está ferindo as obrigações do locatário, conforme o inciso II, do art. 569, do Código Civil, consoante segue:

Art. 569 O locatário é obrigado (...)

II – a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo constume do lugar;

Deste modo, compete-nos salientar a Vossa Excelência, que os valores devidos pelo locatário, até momento, totalizam R$ __ (__).Corrigidos, em 1% ao mês, R$ __ (__).

Evidente, portanto, o legítimo direito da requerente em apresentar a ação, posto que deixou, o requerido, de cumprir com sua maior obrigação contratual, qual seja, o pagamento.

Por fim, também são objeto desta ação os encargos e alugueis vincendos até a prolação da sentença e respectivo trânsito em julgado, ou a desocupação do imóvel, o primeiro ato a ocorrer.

3. Dos pedidos:

Ante o exposto, requer-se:

a) a concessão da tutela de urgência antecedente, nos termos pleiteados, para que seja determinada a desocupação do imóvel, no prazo de 15 (quinze) dias;

b) a dispensa da caução para efetivação da tutela, por ser a requerente hipossuficiente, pobre na literalidade da palavra, diarista e vendedora de catálogo;

c) a condenação do requerido ao pagamento das parcelas vencidas, no importe de R$ __ (__).

d) a condenação do requerido ao pagamento das contas de água e luz vencidas, conforme os documentos acostados nos autos,

Advogada

OAB n. __

MODELO SEM COMENTÁRIOS

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DE __/__

(espaço para procotolo)

SICRANA DA SILVA, (qualificação completa), por sua advogada infra-assinada, conforme procuração anexa (doc. 01), vem respeitosamente à presença de Vossa Excelência, propor a presente:

AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO COM TUTELA DE URGÊNCIA ANTECEDENTE C.C COBRANÇA DE ALUGUÉIS

em face de FULANO PEREIRA, (qualificação completa), residente e domiciliado na Rua __, __, Bairro __, em __/__, com fundamento nos art. 9ª, combinado com o art. 59, § 1º, IX da Lei 8.245/91 com as alterações introduzidas pela Lei 12.112/2009, bem como o art. 300 do CPC, pelos fundamentos de fato e de direito abaixo aduzidos:

Nesse ponto você deve adaptar conforme a necessidade.

1. Dos fatos:

A requerente mantém, com a parte requerida, contrato de locação verbal, com prazo indeterminado, desde a data de ___.

Ocorre que desde ___, o requerido vem desonrando com o pactuado, deixando de pagar os aluguéis mensais, bem como as respectivas contas de luz e água.

O contrato foi autorizado e efetuado verbalmente por meio de seu irmão, ___ (alterar conforme o caso).

O inquilino de início se mostrou de boa-fé, dizendo que ficaria apenas 03 meses e pagou adiantado o primeiro mês.

A partir de Janeiro, o requerido relutou em pagar, pediu prazo para honrar com a obrigação e esse prazo foi concedido. Entretanto, essa atitude só serviu para instigar a inadimplência do referido.

Foi expedida a notificação extrajudicial, a fim de obrigá-lo a honrar com as prestações vencidas, no entanto, até o momento, o réu não deixou o imóvel, tampouco adimpliu com os aluguéis.

Ressalta-se, ainda, que o requerido está destruindo imóvel e juntando entulho no terreno. Sendo certo que __, irmão da requerente, foi até o imóvel prestar alguns concertos e tirou fotos do estado da casa (anexo 02).

As vizinhas ___ e ___ informaram que o inquilino não possui a intenção de sair do imóvel.

Sendo a tutela de urgência antecedente a única medida possível para solucionar o conflito, antes que mais danos sejam causados à autora.

Em resumo:

Contrato verbal firmado em: ___ ;

Início do inadimplemento: ___;

Notificação extrajudicial recebida em: ___;

Locatário: ___;

Locador: ___;

Valor mensal do aluguel: R$ ___(___);

Data do vencimento: 10ª dia de cada mês;

Pagamento das contas de água e luz de responsabilidade do locatário;

Total da dívida: R$__ (__).

Ante o inadimplemento das obrigações e tentativas frustradas de conciliação, postula-se a imediata saída do imóvel, com a cobrança dos alugueis vencidos e vincendos, bem como os demais encargos referentes às contas de água e luz.

2. Dos fundamentos:

2.1 Da tutela de Urgência Antecedente:

É sabido que a presente ação deve ser guiada pela Lei 8.245/91, Lei do Inquilinato, que determina um rito especial para sua movimentação. Em especial para o despejo do locatário em algumas situações elencadas no art. 59, em atenção para o seu inciso IX. In verbis:

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

Vê-se, portanto, o amparo legal para o pedido e concessão da liminar.

Entretanto, em que pese o parágrafo primeiro do referido artigo dispor da necessidade de caução para concessão da liminar, o STF já entendeu diferente, ou seja, pela desnecessidade da caução, dependendo de cada caso. Cite-se:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. ANTECIPAÇÃO DA TUTELA. CASO CONCRETO. MATÉRIA DE FATO. CAUÇÃO. DESNECESSIDADE. PREENCIMENTO DOS PRESSUPOSTOS PARA A CONCESSÃO DO PEDIDO E ANTECIPAÇÃO DA TUTELA. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO.

Como determinado no entendimento, há dispensa da caução, quando estiverem presentes os pressupostos para a concessão do pedido da tutela antecipada.

No entanto, é de conhecimento que o novo Código de Processo Civil trouxe mudanças referentes às tutelas antecipadas e cautelares, adaptando-as em duas, tutelas de Urgência e Evidência, art. 300 do CPC e seguintes.

A antiga tutela antecipada passou a ser a Tutela de Urgência Antecipada e, no presente caso, antecedente. Assim, deve ser regulamentada pelas novas regras processuais.

Em tela, o novo dispositivo:

Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

§ 1o Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme o caso, exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a outra parte possa vir a sofrer, podendo a caução ser dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la.

Deste modo, vê-se presentes os seguintes requisitos:

a) Probabilidade do direito: está presente no contrato de compra e venda da casa, que comprova que o referido imóvel é de propriedade da Requerente. Também, o contrato verbal é provado pelas declarações das testemunhas (doc. 03) acostadas nos autos e pelas contas de energia e luz não adimplidas (doc. 04).

b) Perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo: evidente nas fotos tiradas pelo irmão da requerente, bem como o informado pelas vizinhas que apresentam a real intenção do inquilino.

No que se refere à dispensa da caução, deve ser aplicada. Isto porque a requerente é pobre na literalidade da palavra tendo como meios de subsistência, diárias domésticas e venda de produtos de catálogo (Avon e Natura).

Diante de tal situação, temos que o pedido de concessão liminar encontra-se devidamente fundamentado, e a sua concessão faz-se de extrema urgência para evitar que a locadora, venha a sofrer prejuízos ainda maiores dos já suportados.

Assim, postula-se liminarmente a ordem de despejo para desocupação imediata do imóvel, pelo ato esplêndido de Justiça.

2.2 Do direito da ação:

Apesar de a ação de despejo por falta de pagamento poder ser ajuizada no dia seguinte ao da data-limite fixada para pagamento e considerando que o requerido encontra-se inadimplido desde __, como boa atitude, honrada dos princípios de boa fé, a requerente tentou por diversas vezes contornar a situação. Esperou o pagamento, se utilizou dos meios extrajudiciais para obrigá-lo a pagar e, mesmo assim, o requerido reluta ao adimplemento.

Deste modo, esgotado todos os meios de conciliação, não restou outra solução a não ser buscar a via judicial, a fim de solucionar o conflito.

Com efeito, não estando o locatário cumprindo com o pagamento dos aluguéis e dos demais acessórios do contrato, a locadora não tem mais interesse em manter referida locação, tendo em vista que tentou por diversas vezes conciliar com o locatário, dando-lhe prazo para o pagamento da dívida, e regularização da situação e, mesmo assim não se pronunciou, não dando atenção alguma a tentativa de resolução amigável da questão.

É sabido, que o art. 9º, inciso III e art. 62 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91 e suas alterações posteriores), legitimam o direito da requerida em ingressar em juízo, a fim de promover a presente Ação de Despejo, para ver cumpridos os termos estabelecidos no contrato de Locação, mesmo que de forma verbal, firmado entre as partes.

Ao inadimplir os aluguéis, o Réu está ferindo as obrigações do locatário, conforme o inciso II, do art. 569, do Código Civil, consoante segue:

Art. 569 O locatário é obrigado (...)

II – a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo constume do lugar;

Deste modo, compete-nos salientar a Vossa Excelência, que os valores devidos pelo locatário, até momento, totalizam R$ __ (__).Corrigidos, em 1% ao mês, R$ __ (__).

Evidente, portanto, o legítimo direito da requerente em apresentar a ação, posto que deixou, o requerido, de cumprir com sua maior obrigação contratual, qual seja, o pagamento.

Por fim, também são objeto desta ação os encargos e alugueis vincendos até a prolação da sentença e respectivo trânsito em julgado, ou a desocupação do imóvel, o primeiro ato a ocorrer.

3. Dos pedidos:

Ante o exposto, requer-se:

a) a concessão da tutela de urgência antecedente, nos termos pleiteados, para que seja determinada a desocupação do imóvel, no prazo de 15 (quinze) dias;

b) a dispensa da caução para efetivação da tutela, por ser a requerente hipossuficiente, pobre na literalidade da palavra, diarista e vendedora de catálogo;

c) a condenação do requerido ao pagamento das parcelas vencidas, no importe de R$ __ (__).

d) a condenação do requerido ao pagamento das contas de água e luz vencidas, conforme os documentos acostados nos autos,

Advogada

OAB n. __